결론 3줄
- 이 글은 오사카의 신축 맨션(월세 10만엔·관리비 1만엔)을 임대(賃貸) 계약하며 낸 일본 월세 초기비용(初期費用)의 실측 내역이다. 합계 60만 8,667엔 — 월세의 약 6배. 시키킨(敷金) 0 물건인데도 그랬고, 이 가운데 나중에 돌려받을 가능성이 있는 돈은 0엔이다.
- 외국인의 진짜 장벽은 돈보다 앞에 있다. 한국에서 부동산에 전화를 돌린 30곳 가운데 「외국인 상담 가능」은 3~4곳, 거기서 「지금은 해외 거주, 도일 전」이라고 말하면 다시 절반 이상이 빠졌다. 남는 곳은 한두 곳이다.
- 해외에서 할 수 있는 것은 물건 찾기·영상 내견(内見)·서류 선제출까지다. 정식 신청은 주소등록을 마친 재류카드와 일본 전화번호가 없으면 진행 자체가 안 된다 — 초기비용을 낼 방법과 함께, 이 순서를 비행기표보다 먼저 계산할 것.
내 실제 사례 — 초기비용 60만 8,667엔의 내역
물건부터. 오사카의 신축 RC(철근콘크리트) 맨션 1LDK, 월세 10만엔에 관리비 1만엔. 시키킨 없음, 레이킨(礼金) 2개월. 보증회사(保証会社)는 전보련(全保連), 연대보증인은 필요 없는 물건이었다. 나는 이 방을 한국에서 찾았고, 실물을 한 번도 보지 않은 채 영상 내견으로 결정했으며, 일본에 들어간 뒤 부동산 사무소에서 도장을 찍었다.
계약 초기비용의 내역(費用の内訳)은 이랬다.
- 레이킨(礼金) — 월세 2개월분 — 200,000엔
- 시키킨(敷金) — 없음 — 0엔
- 입주월 월세 일할분(日割り家賃) — 10일분 — 33,333엔
- 입주월 관리비 일할분 — 10일분 — 3,334엔
- 다음 달 월세(前家賃) — 1개월분 — 100,000엔
- 다음 달 관리비 — 1개월분 — 10,000엔
- 보증회사 초회 보증료(初回保証委託料) — 월세+관리비의 50% — 55,000엔
- 중개수수료(仲介手数料) — 월세 1개월분+소비세 — 110,000엔
- 화재·가재보험료(火災保険料) — 2년분 — 약 20,000엔 ※
- 열쇠·스마트록 등록비 — 약 16,500엔 ※
- 퇴거 시 청소비 선납 — 약 44,000엔 ※
- 24시간 긴급지원 서비스 — 2년분 — 약 16,500엔 ※
합계 60만 8,667엔.
정직하게 밝혀 두면, ※를 붙인 4개 항목은 계약 자료가 손에 남아 있지 않아 당시 조건을 기준으로 복원한 금액이고, 일할분 두 줄은 30일 기준 산식으로 계산한 값이라 실제 청구서와 끝자리가 다를 수 있다. 레이킨·선불 월세· 보증료·중개수수료는 월세 10만엔에서 산식대로 그대로 나오는 실액이다.
이 내역에서 내가 나중에야 알아차린 것이 세 가지 있다.
첫째, 시키킨이 0인데도 월세의 6배가 들었다. 내역을 다시 보면 순수한 「집세」 성격의 돈 — 입주월 일할분과 다음 달분 — 만 146,667엔으로 전체의 4분의 1이다. 나머지는 레이킨·수수료·보증료·보험 같은, 방을 「쓰는」 값이 아니라 방에 「들어가는」 값이다.
둘째, 돌려받을 수 있는 돈이 0엔이다. 시키킨은 원래 퇴거할 때 정산해 돌려받는 성격의 돈인데, 이 물건은 그것이 없다. 레이킨은 이름 그대로 사례금이라 돌아오지 않고, 퇴거 청소비는 선납이라 이미 나간 돈이다. 「시키킨 0」은 초기비용이 가벼워진다는 뜻으로 읽기 쉽지만, 돌아올 돈도 없다는 뜻이다. 시키킨·레이킨, 그리고 간사이에 남아 있는 보증금·시키비키 (保証金・敷引き) 방식이 각각 어떤 구조인지는 따로 한 편으로 해부한다 (아래 관련 글).
셋째, 이 「6배」는 내 물건의 실측치이지 상장이 아니다. 레이킨이 없는 물건도, 시키킨이 두 달인 물건도 있다. 다만 어떤 물건이든 내역의 항목 구성은 위와 크게 다르지 않으니, 견적서(見積書)를 받으면 이 목록과 한 줄씩 대조해 보는 것이 이 글의 사용법이다.
절차 — 해외에서 시작해, 신청 11일 만에 입주하기까지
아래는 내가 실제로 밟은 순서다. 앞 절반(1~4)은 한국에서, 뒤 절반(5~9)은 일본에 들어간 뒤에만 할 수 있었다 — 이 구분이 이 글에서 가장 중요한 정보다.
1. 검색 — 두 달 전에 시작해도, 승부는 3주 전이다
방은 홈즈(LIFULL HOME’S)·스모(SUUMO) 같은 일본 부동산 포털에서 찾았다. 도일 두 달 전부터 봤지만, 괜찮은 물건은 눈에 담아 두는 사이에 사라졌다. 두 달 전 검색은 시세 감각을 익히는 용도이고, 실제로 계약까지 간 물건을 찾은 것은 도일 3주 전이었다.
이때 조건 필터를 걸어 둔 것이 나중에 효과가 있었다 — 연대보증인 불요 (保証人不要), 보증회사 이용 가능 물건. 일본에 연고가 없는 외국인에게 보증인 요구는 그 자체로 벽이라, 처음부터 보증회사로 대체되는 물건만 봤다. 그리고 입주 시점이 정해져 있는 사람이라면 즉시 입주 가능(即入居可) 표기도 함께 볼 것 — 내 일정이 성립한 이유가 이것이었다(뒤의 절차 9).
2. 부동산에 전화 — 30곳이 한두 곳이 되는 과정
포털에서 물건을 고르면 그 물건을 취급하는 부동산에 전화를 걸게 된다. 여기가 첫 번째 관문이다. 30곳쯤 전화를 돌리면 「외국인 상담 가능」은 3~4곳이었다. 그리고 그 3~4곳에 「지금 해외에 있고, 2주 뒤에 일본으로 간다」고 말하면 다시 절반 이상이 안 된다고 했다.
즉 해외에서 방을 구하는 외국인에게 이 단계는 물건을 고르는 과정이 아니라 받아 주는 부동산을 찾는 과정이다. 마음에 드는 물건 하나를 정해 놓고 매달리면 그 물건과 함께 침몰한다. 후보를 여럿 쥐고 전화를 돌리는 쪽이 맞다.
3. 서류 선제출 — 「간다」가 아니라 「가서 일한다」를 증명한다
전화를 받아 준 부동산에는 채용내정계약서·내정증명서(内定証明書)· COE(재류자격인정증명서, 在留資格認定証明書) 등 내가 일본에 가서 일한다는 것을 증명할 서류를 전부 보내 두었다. 심사에서 실제로 요구받은 것도 재류자격 — 나는 기술·인문지식·국제업무(技術・人文知識・国際業務) 5년이었다 — 과 채용내정계약서, 예상 급여를 증명할 수 있는 서류였다. 은행 계좌를 열 때 배운 원칙이 여기서도 그대로 통한다(아래 관련 글) — 서류는 골라서 내는 것이 아니라 전부 내는 것이다.
다만 서류를 다 보내도 여기까지는 「예선」이다. 접수가 되고도 집주인이나 관리회사 판단에서 거절된 경우가 절반을 넘었고, 무엇보다 정식 신청은 아직 시작되지 않았다 — 다음 단계의 전제조건이 남아 있기 때문이다.
4. 영상 내견 — 불안하지만, 일정이 없으면 이 방법뿐이다
내견은 부동산 영업사원이 물건에 들어가 영상통화로 방을 비추며 설명하는 방식이었다. 실물을 못 보고 계약한다는 불안감은 당연히 있었다. 하지만 입사일이 정해져 있고 몸은 한국에 있는 사람에게 선택지는 없었다.
그리고 이 방식에는 실제로 사각이 있었다. 입주하고 나서야 안 것, 그리고 지금이라면 화면 너머로 「시켰을」 것들은 함정 2에서 쓴다.
5. 도일 — 신청 자격부터 만든다: 주소등록과 전화번호
여기부터는 일본에 들어간 뒤의 이야기다. 먼저 분명히 해 두면 — 임대의 정식 신청은 주소등록을 마친 재류카드(在留カード)와 일본 전화번호가 없으면 진행 자체가 안 된다. 신청 서류에 그 둘이 들어가고, 심사 과정에서 그 번호로 확인 전화가 오기 때문이다.
나는 신청 당일까지 구청 주소등록과 휴대폰 개통을 마친 상태였다. 도착 직후 이 둘을 어떤 순서로 처리했는지 — 그리고 아직 입주할 집이 없는 사람이 「어디에 주소를 등록하는가」라는 문제 — 는 은행계좌 글에 썼다. 임대 신청은 그 사슬(주소 → 전화) 바로 뒤에 온다.
6. 정식 신청(申込) — 3월 10일, 심사가 돌기 시작했다
재류카드 사본과 일본 전화번호까지 서류가 완비된 날, 정식 신청이 접수되고 보증회사 심사(入居審査)가 시작됐다. 내 경우 3월 10일이다.
심사는 사흘 걸렸다. 그 사이 신청자 본인과 긴급연락처로 본인 확인 전화가 온다. 이 전화를 못 받으면 심사가 보류되고 그만큼 늦어지니, 신청 후 며칠은 모르는 일본 번호의 전화도 받아야 한다.
7. 심사 통과 — 중요사항설명을 듣고, 청구서를 받는다
심사를 통과하면 택지건물거래사(宅地建物取引士)가 물건의 계약 조건과 주의사항을 설명하는 중요사항설명(重要事項説明)을 듣는다. 나는 부동산 사무소에서 대면으로 들었고, 온라인으로 진행하는 방식(IT重説)도 있다. 이 단계에서 초기비용 청구서가 발행된다 — 위의 내역이 그것이다.
8. 납부와 서명 — 기한 내 착금, 그리고 화재보험
청구된 초기비용을 지정 기한 안에 내고, 계약서(賃貸借契約書)에 서명·날인하고, 화재보험 가입까지 이 단계에서 처리된다. 나는 현금으로 냈다 — 일본 계좌가 아직 없는 사람에게 송금이라는 선택지가 없었기 때문인데, 그 돈을 어떻게 들고 왔는지는 함정 4에서 쓴다. 납부 수단 — 현금인지, 이체인지, 기한은 언제인지 — 은 계약 전에 부동산과 반드시 정해 둘 것.
9. 열쇠 인도 — 신청 11일 만에 받고, 그날 입주했다
관리회사의 최종 서류 확인과 열쇠 교체, 실내 점검이 끝난 뒤 중개업소에서 열쇠를 받았다(鍵渡し). 3월 21일 — 신청한 지 11일 만이다. 그날 바로 입주했다.
이 속도가 가능했던 것은 즉시 입주 가능(即入居可) 물건이었기 때문이다. 전 세입자 퇴거나 준공을 기다리는 물건이면 이 뒤로 더 밀린다. 그리고 주의할 것 — 월세는 계약시작일부터 계산된다. 내역의 「일할분」이 그것이다. 도일부터 이 날까지, 「주소는 있지만 내 집은 없는」 공백기를 어떻게 지냈는지는 은행계좌 글의 함정 2에 썼다.
실패담과 함정
함정 1. 「외국인입니다」 한마디에 30곳이 한두 곳이 된다
숫자를 다시 쓴다. 전화 30곳 → 외국인 상담 가능 3~4곳 → 해외 거주·도일 전 조건까지 받아 주는 곳 한두 곳. 그리고 신청을 넣은 뒤에도 집주인·관리회사 선에서 절반 이상이 거절.
이 깔때기를 통과하는 방법으로 내가 한 것은 두 가지다. 첫째, 처음부터 보증인 불요·보증회사 물건만 걸러서 봤다. 연고 없는 외국인이 넘을 수 없는 벽은 피해서 가는 것이 맞다. 둘째, 서류를 먼저 보냈다. 「외국인이지만 채용이 확정돼 있고, 비자도 나왔고, 급여도 이 정도다」를 전화 다음 단계에서 바로 증명할 수 있게 준비해 두면, 부동산 담당자가 집주인을 설득할 재료가 생긴다.
그래도 거절은 온다. 그건 내 하자가 아니라 확률의 문제다. 후보를 여럿 돌리고, 거절을 전제로 일정을 짜는 것이 외국인의 방 구하기다.
함정 2. 영상 내견은 「보는」 것이 아니라 「시키는」 것이다
입주하고 나서야 안 것이 둘 있다. 벽을 두드려 보니 울리는 부분이 있어 소음 걱정이 생겼고, 평면도(間取り図, 마도리)만 믿고 결정했더니 면적은 비슷한데 형태가 달라 생각해 둔 가구 배치가 들어가지 않았다. 영상 내견에서 화면에 비친 것만 봐서는 둘 다 알 수 없었다.
교훈은 이렇다. 정지된 화면만 보지 말 것. 영상 내견은 카메라를 든 사람에게 구체적인 동작을 지시할 수 있는 자리다 — 말하자면 대리 QA다. 다음에 계약한다면 나는 이렇게 시킬 것이다.
- 「창문을 열고 30초만 그대로 있어 주세요」 — 외부 소음은 열어 봐야 안다
- 「화장실과 주방 물을 동시에 틀어 주세요」 — 수압은 동시에 써 봐야 안다
- 「현관에서 방 끝까지 걸어가 주세요」 — 바닥 소리와 실제 동선·공간감은 걸어 봐야 안다. 가구를 놓을 벽면의 길이도 이때 재 달라고 할 것
부동산 입장에서도 이상한 요구가 아니다. 실물을 못 보는 사람의 정당한 확인 절차다. 묻지 않으면 화면은 언제나 방의 가장 좋은 각도만 보여 준다.
함정 3. 신청의 출발선은 도일 뒤에 있다 — 입주까지 3주를 계산할 것
해외에서 준비를 아무리 완벽하게 해도, 정식 신청은 주소등록된 재류카드와 일본 전화번호가 생긴 다음에야 시작된다. 나는 도일 뒤 주소등록과 휴대폰 개통을 마치고 3월 10일에 신청했고, 심사 사흘, 중요사항설명과 납부·서명을 거쳐 21일에 열쇠를 받았다. 신청에서 입주까지 11일 — 즉시 입주 가능 물건이었는데도 그랬다.
즉 외국인의 시간은 심사에서 드는 것이 아니라 심사 앞에서 든다. 받아 주는 부동산을 찾는 데(함정 1), 그리고 신청 자격을 갖추는 데(절차 5). 입사일은 이 일정을 기다려 주지 않는다. 도일 날짜를 정할 때 「도착 → 주소·전화 → 신청 → 심사 → 계약 → 열쇠」 사슬에 3주 안팎을 잡아 둘 것 — 그 공백기의 생활은 은행계좌 글에서 썼다.
함정 4. 계좌가 없어서, 100만엔을 현금으로 들고 갔다
초기비용은 현금으로 냈다고 썼다. 나는 엔화 100만엔을 현금으로 들고 일본에 들어갔다. 초기비용 60만 8,667엔에, 계좌도 카드도 없이 첫 월급까지 버텨야 하는 당장의 생활비까지 — 현금 말고는 답이 없었다.
들고 가기 전에 반드시 확인할 규정이 있다. 현금의 국경 이동은 일정 금액부터 양쪽 모두 신고 대상이다.
- 한국 출국: 미화 1만 달러 상당을 초과하는 지급수단(외화·원화·수표 합산)을 휴대 반출하면 출국 전 세관 신고 대상이다. 미신고는 과태료, 3만 달러 초과는 형사처벌까지 간다 (관세청 「출입국시 외환신고제도」).
- 일본 입국: 100만엔 상당액을 초과하는 현금 등을 반입하면 세관에 「지불수단 등의 휴대수출·수입신고서(支払手段等の携帯輸出・輸入申告書)」를 제출해야 한다 (일본 세관 안내).
내가 든 100만엔은 어느 기준에도 걸리지 않는 금액이었다 — 일본 기준은 「100만엔 초과」라 딱 100만엔은 신고 대상이 아니고, 당시 환율로 미화 1만 달러에도 미치지 않았다. 하지만 월세가 나보다 높은 물건이거나 생활비를 더 여유 있게 잡으면 이 선은 쉽게 넘는다. 넘는다면 신고하면 된다 — 신고는 벌칙이 아니라 절차이고, 숨기는 쪽이 벌칙이다.
그리고 기준 이하라도 이 방법은 물리적으로 무섭다. 전 재산에 가까운 현금을 가방에 넣고 공항 두 곳과 전철을 통과하는 일이다. 계좌가 생긴 뒤에 한국에서 돈을 가져오는 방법 — 송금 수수료와 경로 비교 — 는 따로 정리한다 (아래 관련 글). 다만 첫 초기비용만큼은 계좌가 없는 시점에 내야 하니, 얼마를 어떤 형태로 들고 갈지, 납부 수단은 무엇인지를 계약 전에 부동산과 정해 두는 것까지가 해외 계약의 준비다.
함정 5. 아무것도 몰라서, 아무것도 깎지 못했다
고백하면 나는 이 계약에서 협상이라는 것을 시도조차 못 했다. 항목 하나 하나가 무엇인지도 몰랐으니 깎을 수 있는 항목인지 알 리가 없었다. 지금 생각하면 신축 RC 맨션이라 협상 여지 자체가 작았겠지만, 문제는 결과가 아니라 「물어볼 수 있다는 것 자체를 몰랐다」는 데 있다.
계약을 다시 한다면 확인할 항목은 이렇다.
- 중개수수료 — 규정의 기본형은 「주거용 건물의 임대 매개에서 세입자 한쪽으로부터는 월세의 0.55개월분까지」다. 세입자의 승낙이 있으면 합계 상한인 1.1개월분(월세 1개월+소비세)까지 세입자가 부담할 수 있다 (건설성 고시 제1552호, 오사카부 게재 전문). 내 견적서의 110,000엔은 정확히 그 상한이었다. 당시의 나는 이 원칙이 존재한다는 것 자체를 몰랐다.
- 옵션 항목 — 24시간 긴급지원, 열쇠·스마트록 등록비 같은 항목은 물건·관리회사에 따라 필수인 경우도, 빼거나 조정할 수 있는 경우도 있다. 「이 항목은 필수인가요」라는 질문 한 줄이 몇만 엔을 좌우할 수 있다.
- 화재보험 — 나는 견적서에 실려 온 상품 그대로 가입했다. 지정 상품이 조건인 계약도 있지만, 스스로 골라 가입할 수 있는 경우도 있다. 이것도 물어야 아는 항목이다.
- 갱신료(更新料) — 계약 갱신 때 내는 돈이 있는 계약인지, 있다면 얼마인지. 나는 이것을 계약 때 확인하지 않고 도장을 찍었다. 초기비용 견적에는 안 보이지만 갱신 시점에 청구서로 나타나는 항목이다.
교훈은 「깎아 달라」가 아니다. 「이 항목은 무엇이고, 필수인가요」라는 질문에서 협상이 시작된다. 질문하지 않으면 견적서는 언제나 상한선으로 온다.
정리
내 실측치는 이렇다 — 오사카 신축 1LDK, 월세 10만엔, 초기비용 60만 8,667엔, 월세의 약 6배. 돌려받을 돈 0엔. 물건마다 다르지만 항목 구성은 비슷하니, 견적서를 받으면 이 글의 목록과 한 줄씩 대조하며 「이 항목은 무엇인가요, 필수인가요」를 물을 것.
그리고 외국인의 일본 집 구하기는 돈 앞에 관문이 둘 더 있다. 받아 주는 부동산 찾기(30곳 → 한두 곳), 그리고 도일 후에야 시작되는 정식 신청 — 주소등록된 재류카드와 일본 전화번호가 그 입장권이다. 해외에서 서류 일체를 먼저 보내 두는 것, 거절을 전제로 후보를 여럿 돌리는 것, 도착 후 3주 안팎의 사슬을 일정에 넣는 것 — 이것이 계약 비용보다 먼저 준비할 것들이다.
초기비용을 낼 방법도 계약 전에 정해 둘 것. 나는 100만엔을 현금으로 들고 갔고 신고 기준은 넘지 않았지만, 당신의 초기비용은 그 선을 넘을 수 있다 — 양국 세관 신고 기준을 본문에 적어 두었다. 계좌가 생긴 뒤의 송금 이야기, 그리고 시키킨·레이킨이라는 제도 자체의 해부는 각각 따로 쓴다(아래 관련 글).
저자는 행정서사·세무사·변호사 등의 자격 보유자가 아닙니다. 이 글은 개인의 경험과 공개된 자료를 정리한 것이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 제도는 개정될 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라집니다. 실제 신청·신고 전에는 관할 관청 또는 자격 보유 전문가에게 확인하십시오.
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