결론 3줄
- 시키킨(敷金)은 미납 월세와 세입자 책임의 수리비를 정산한 뒤 남으면 돌려받는 돈이고, 레이킨(礼金)은 집주인에게 지급하는 돌려받지 못하는 돈이다. 둘 다 보증금으로 생각하면 퇴거할 때 계산이 틀어진다.
- 내 첫 오사카 임대계약은 시키킨 0엔·레이킨 20만엔이었다. 2년 뒤 퇴거 정산은 추가청구 0엔, 환급도 0엔이었다. 레이킨은 계약할 때 이미 사라졌고, 돌려받을 시키킨은 처음부터 없었기 때문이다.
- 가장 위험한 오해는 「시키킨 0 = 퇴거비 0」이다. 시키킨이 없어도 청소비·고의나 과실로 생긴 손상·단기해약 위약금은 별개다. 계약서에서는 금액보다 먼저 ‘반환되는가, 언제 공제되는가’를 확인해야 한다.
내 실제 사례 — 레이킨 20만엔을 내고, 2년 뒤 0엔을 돌려받았다
일본에서 임대계약을 두 번 했다. 첫 집은 오사카의 신축 RC 맨션 1LDK였다. 월세 10만엔, 관리비 1만엔. 계약 조건은 시키킨 없음, 레이킨 두 달분이었다. 즉 계약을 시작할 때 집주인에게 레이킨 20만엔을 냈다.
중개 담당자는 시키킨과 레이킨을 설명해 줬고, 레이킨이 돌아오지 않는 돈이라는 것도 알고 있었다. 다만 시키킨 0엔의 의미는 깊게 생각하지 않았다. 오히려 「보증금을 맡기지 않았으니 퇴거할 때도 돈이 들지 않겠지」라고 막연히 오해했다.
계약 전체에 들어간 초기비용은 60만 8,667엔이었다. 당시에는 그 큰 합계에 눈이 갔고, 각 항목이 나중에 돌아오는 돈인지 사라지는 돈인지를 따로 나누지 않았다. 시키킨 1개월·레이킨 0엔인 다른 물건도 있었지만, 이 집이 너무 마음에 들었다. 레이킨이나 다른 초기비용을 깎아 달라고 협상하지도 않았다.
그 선택을 후회한다는 뜻은 아니다. 2년 동안 만족스럽게 살았고, 퇴거도 문제없이 끝냈다. 다만 집이 마음에 든다는 판단과 계약 조건이 좋은지는 별개의 문제다. 그 둘을 분리해서 비교하지 못한 것은 지금도 잘못이었다고 생각한다.
반대로 레이킨 0엔 물건이 언제나 더 싸거나 더 좋은 것도 아니다. 월세가 높거나 다른 부가비용이 붙으면 2년 총액은 오히려 커질 수 있다. 나도 레이킨 20만엔 하나만으로 이 집을 포기했어야 한다고 생각하지 않는다. 내가 바꿀 것은 선택 자체가 아니라, 선택하기 전에 반환되지 않는 20만엔까지 계산하는 과정이다.
퇴거 정산의 결과: 추가청구 0엔, 환급 0엔
퇴거 의사는 3개월 전에 전화로 알렸다. 퇴거 당일에는 관리 측과 함께 방을 확인했다. 바닥·벽지·싱크대 같은 기본 설비를 전부 살펴봤고, 현장에서 확인 서류에도 서명했다. 이후 최종 정산서를 받았다.
결과는 단순했다.
- 추가청구액 — 0엔
- 시키킨 환급액 — 0엔
- 별도 청구서 — 없음
- 분쟁이나 이의 제기 — 없음
추가청구가 없었던 이유는 방을 깨끗하게 사용했고, 퇴거 전에 평소보다 더 꼼꼼히 청소했으며, 확인 과정에서도 별다른 문제가 나오지 않았기 때문이다. 반대로 환급이 0엔이었던 이유는 정산에서 떼인 돈이 많아서가 아니다. 애초에 맡긴 시키킨이 0엔이었기 때문이다.
퇴거 청소비는 계약할 때 약 4만 4,000엔을 미리 냈다. 이 금액은 당시 계약 조건을 토대로 복원한 수치라 실제 청구서와 차이가 있을 수 있다. 중요한 것은 금액보다 구조다. 시키킨이 0엔이어도 청소비가 없어지는 것은 아니었고, 내 계약에서는 입주 전에 별도 항목으로 이미 지급했다.
내가 실제로 망가뜨린 것은 보험으로 처리했다
한 번은 서랍식 싱크대에 무거운 물건을 너무 많이 넣었다. 하중을 버티지 못해 레일이 휘었다. 자연스럽게 낡은 것이 아니라 내가 사용하다 생긴 손상이므로, 「시키킨 0이니 상관없다」고 넘길 수 있는 일이 아니었다.
다행히 가입한 주택보험으로 처리할 수 있었다. 퇴거 때 그 항목으로 추가 비용을 청구받지는 않았다. 이 경험 뒤에는 화재보험을 단순히 화재 때만 쓰는 보험으로 보지 않는다. 가재 손상이나 임차인 배상 중 무엇이 보장되는지 약관을 먼저 확인한다. 보험마다 대상과 자기부담액이 다르므로, 내 사례가 다른 계약에도 그대로 적용된다는 뜻은 아니다.
두 번째 집에서는 입주 직후 방 상태를 사진으로 남겼다. 계약을 갱신할 때는 갱신료(更新料)로 월세 1개월분을 냈다. 첫 집을 구할 때는 갱신료 자체를 제대로 확인하지 않았는데, 실제 납부를 겪고 나서야 초기비용 밖의 돈도 계약 전에 계산해야 한다는 것을 배웠다. 두 번의 임대생활을 마친 지금은 주택을 구입해 자가에 살고 있다.
시키킨·레이킨·보증금·시키비키는 무엇이 다른가
일본 임대 견적서에는 비슷해 보이는 돈이 여러 이름으로 적힌다. 한자어를 외우는 것보다 반환 여부와 공제 방식으로 나누면 이해가 빠르다.
시키킨 — 채무를 담보하고, 남은 금액을 돌려받는 돈
시키킨은 월세 미납이나 세입자가 부담해야 할 손해를 담보하기 위해 집주인에게 맡기는 돈이다. 일본 민법 제622조의2는 이름이 무엇이든 임대차에서 발생하는 금전채무를 담보할 목적으로 건넨 돈을 시키킨으로 본다. 계약이 끝나 집을 돌려주면 미납금 등을 뺀 나머지를 반환하는 구조다.
예를 들어 시키킨 10만엔을 맡겼고 인정되는 공제액이 3만엔이라면 7만엔을 돌려받는 식이다. 반대로 공제액이 시키킨보다 크면 차액을 추가로 청구받을 수 있다. 시키킨은 ‘퇴거비 상한’이 아니다.
한국의 전세보증금과 닮은 점은 반환을 전제로 맡긴 돈이라는 것이다. 그러나 일본의 시키킨은 보통 월세 몇 개월분 단위로 계약 비용에 포함되고, 퇴거 때 미납금과 원상회복비를 공제하는 성격이 강하다. 한국의 큰 전세보증금과 같은 금융 구조로 보면 안 된다.
레이킨 — 집주인에게 지급하고 돌려받지 않는 돈
레이킨은 집주인에게 지급하는 일회성 금액으로, 일반적으로 반환되지 않는다. 오사카부의 공식 설명도 레이킨을 임차인이 임대인에게 지급하는 돈이며, 중개업자에게 지급하는 보수와는 별개라고 설명한다.
이 구분이 중요하다. 레이킨은 중개수수료가 아니다. 레이킨 2개월과 중개수수료 1개월이 견적서에 함께 있으면, 같은 돈을 이름만 바꿔 두 번 받은 것이 아니라 받는 사람과 성격이 다른 항목이다. 내 계약의 레이킨 20만엔도 퇴거 정산과 관계없이 계약 때 끝난 돈이었다.
보증금 — 이름이 아니라 계약 내용을 봐야 한다
간사이 물건을 보다 보면 시키킨 대신 보증금(保証金)이라는 표현이 나온다. 보증금이라고 적혔다고 무조건 한국의 보증금처럼 전액 반환되는 것은 아니다. 민법은 명칭보다 실제 목적을 보기 때문에, 미납금 등을 담보하고 잔액을 돌려주는 돈이라면 시키킨과 같은 성격일 수 있다.
확인할 문장은 하나다. 「퇴거할 때 무엇을 얼마 공제하고, 남은 돈은 반환하는가」. 금액 옆에 반환 조건이 없으면 담당자에게 구두로만 묻지 말고 중요사항설명서(重要事項説明書)와 임대차계약서(賃貸借契約書)에서 찾는다.
시키비키 — 보증금에서 미리 정한 금액을 돌려주지 않는 방식
시키비키(敷引き)는 퇴거할 때 보증금 등에서 계약으로 정한 금액을 빼고 반환하는 방식이다. 국토교통성의 임대 상담사례집은 반환하는 보증금, 반환하지 않는 레이킨, 일정액을 공제하는 시키비키를 구분해 설명하며 시키비키가 서일본에서 보이는 관행이라고 소개한다.
나는 두 번의 계약에서 시키비키를 실제로 사용하지 않았다. 그래서 경험담처럼 단정하지 않는다. 다만 오사카에서 계약서를 볼 때 보증금 액수만 보지 말고 시키비키·해약 공제(解約引き) 액수를 함께 봐야 한다는 점은 분명하다. 보증금 30만엔이라고 해도 시키비키 20만엔이면, 처음부터 반환을 기대할 수 있는 범위는 달라진다.
계약 전 확인 절차 — 총액보다 먼저 볼 일곱 줄
내가 다시 임대계약을 한다면 견적서 합계를 보기 전에 아래 순서로 계약서를 읽는다. 실제 작성 절차보다 판단 기준에 집중한 체크리스트다.
1. 모든 돈을 ‘반환·비반환·정산’으로 나눈다
- 반환 가능 — 시키킨이나 반환형 보증금. 공제 후 잔액이 돌아오는지 확인한다.
- 비반환 — 레이킨, 중개수수료, 보증회사 초회 보증료처럼 지급으로 끝나는 돈.
- 정산 또는 조건부 — 청소비, 원상회복비, 갱신료, 단기해약 위약금처럼 발생 시점과 조건을 봐야 하는 돈.
내 첫 계약의 레이킨 20만엔은 비반환, 시키킨은 0엔, 퇴거 청소비 약 4만 4,000엔은 선납이었다. 이렇게 나누면 「초기비용이 싸다」와 「나중에 돈이 돌아온다」를 혼동하지 않게 된다.
2. 청소비가 선납인지, 퇴거 때 정산인지 본다
시키킨 0 물건에서도 퇴거 청소비 특약은 따로 있을 수 있다. 금액이 정액인지, 면적에 따라 달라지는지, 에어컨 청소가 별도인지 확인한다. 내 계약에는 별도의 에어컨 청소 조항은 없었고, 청소비는 미리 냈다.
국토교통성은 정액 청소비 같은 특약의 유효성을 일률적으로 말하지 않고, 부담 범위가 구체적인지, 세입자가 내용을 이해하고 합의했는지, 금액이 합리적인지 등을 함께 보도록 안내한다. 따라서 ‘특약’이라는 두 글자만으로 무조건 내야 한다거나 무조건 무효라고 단정하면 안 된다.
3. 단기해약 위약금의 기간과 액수를 확인한다
내 첫 계약에는 계약서가 정한 단기해약 기간 안에 나가면 월세 3개월분을 내는 조건이 있었다. 나는 2년을 살고 나가 실제로 내지는 않았지만, 입사·이직· 귀국 가능성이 있는 외국인에게는 큰 금액이다.
「1년 미만」「2년 미만」처럼 적용 기간이 어디까지인지, 월세만 기준인지 관리비까지 포함하는지 확인한다. 나는 당시 이 조항의 무게를 제대로 몰랐다.
4. 갱신료와 갱신 사무수수료를 분리한다
초기 견적서에 없다고 비용이 끝나는 것은 아니다. 두 번째 집은 갱신하면서 갱신료로 월세 한 달치를 냈다. 계약 기간, 갱신료, 보증회사의 갱신 보증료, 화재보험 재가입, 중개·관리회사의 갱신 사무수수료가 각각 있는지 확인한다.
5. 해약 통지 기한과 방법을 확인한다
내 첫 집은 퇴거 3개월 전 전화로 통지했다. 한 달 전에 말하면 된다고 생각했다면 남은 기간의 월세가 통째로 비용이 될 수 있었다. 통지 기한뿐 아니라 전화·서면· 전용 사이트 중 어떤 방식이 유효한지도 계약서에서 본다.
6. 입주 당일 방 상태를 사진과 영상으로 남긴다
첫 집에서는 입주 상태를 촬영하지 않았고, 기존 흠집을 신고하는 기한도 몰랐다. 다행히 신축이라 이전 손상을 두고 다툴 일은 없었다. 이것은 운이 좋았던 것이지 절차가 좋았던 것이 아니다. 두 번째 집부터는 사진을 남겼다.
현관부터 각 방을 한 방향으로 촬영하고, 바닥 흠집·벽지 얼룩·수납장 안쪽· 싱크대·욕실·에어컨·창틀을 가까이 찍는다. 촬영일이 남는 원본을 보관하고, 관리회사에 제출하는 현황확인서나 앱이 있으면 기한 안에 보낸다.
국토교통성의 입퇴거 안내도 계약 내용과 원상회복 범위를 확인하고 계약서류를 보관하라고 안내한다.
7. 보험이 수리비의 어느 부분을 보장하는지 본다
내 싱크대 레일처럼 사용 중 실수로 설비를 망가뜨렸을 때 주택보험이 도움이 될 수 있다. 하지만 모든 파손이 보장되는 것은 아니다. 임차인 배상책임, 수리비용, 파손·오손 특약, 자기부담액, 사고 통지 기한을 확인한다. 문제가 생기면 퇴거일까지 기다리지 말고 관리회사와 보험사에 바로 알리는 편이 낫다.
퇴거 정산 절차 — 서명하기 전에 내역을 받는다
퇴거 때는 다음 순서로 진행하면 된다. 내 경우도 통지, 입회, 서명, 최종 정산의 순서였다.
- 계약서의 해약 예고 기한 안에 통지한다. 접수일과 퇴거일을 기록으로 남기고, 전화 통지라면 담당자와 접수 내용을 메모한다.
- 퇴거 전 자신의 물건을 모두 빼고 청소한다. 쓰레기나 잔여물이 남으면 별도 처리비가 붙을 수 있다.
- 가능하면 퇴거 입회에 참석한다. 손상 위치를 함께 보고, 입주 때 남긴 사진과 대조한다.
- 현장 서류의 의미를 확인한 뒤 서명한다. 단순한 확인서인지, 비용 부담까지 동의하는 문서인지 구분한다. 이해되지 않는 금액이 있으면 즉석에서 결론내지 말고 상세 내역을 요청한다.
- 최종 정산서를 받는다. 시키킨 원액, 미납금, 수리·청소 항목, 공제액, 환급액 또는 추가청구액을 한 줄씩 확인한다.
국토교통성 원상회복 가이드라인의 핵심은 원상회복이 방을 입주 당시의 새 상태로 되돌리는 것이 아니라는 점이다. 민법 제621조도 통상적인 사용으로 생긴 마모와 시간 경과에 따른 변화는 세입자의 원상회복 범위에서 제외한다. 반면 고의·과실, 관리 의무 위반, 통상 사용을 넘는 손상은 세입자 부담이 될 수 있다.
즉 벽지가 오래되어 자연스럽게 변색된 것과 담배로 심하게 오염된 것은 같은 항목이 아니다. 계약 특약도 함께 보아야 하므로, 퇴거비 분쟁에서는 「어디가 망가졌는가」만큼 누구의 책임인지, 계약서에 어떻게 적혔는지, 산정 근거가 무엇인지가 중요하다.
내가 놓친 것과 다시 계약한다면 바꿀 것
1. 시키킨 0을 퇴거비 0으로 읽었다
첫 계약에서 가장 큰 오해였다. 시키킨이 없다는 것은 맡겨 둔 돈이 없다는 뜻일 뿐, 세입자 책임의 손상이나 청소비까지 면제한다는 뜻이 아니다. 나는 결과적으로 추가청구 없이 나왔지만, 계약 구조를 제대로 이해해서 0엔이 된 것은 아니었다.
2. 마음에 드는 집과 유리한 조건을 따로 비교하지 않았다
시키킨 1개월·레이킨 0엔인 후보도 있었다. 그러나 첫 집이 너무 마음에 들어 비용 구조를 깊게 비교하지 않고 선택했다. 결과적으로 만족스럽게 살았지만, 레이킨 20만엔은 입지나 설비와 별도로 평가했어야 했다.
지금이라면 각 후보에 대해 2년 거주 총액을 계산한다. 초기비용뿐 아니라 월세·관리비, 갱신료, 보증회사 갱신료, 보험료, 퇴거 청소비, 반환되지 않는 레이킨과 시키비키까지 합치고, 반환 가능한 시키킨은 따로 표시한다.
3. 레이킨 협상을 한 번도 묻지 않았다
레이킨이나 다른 초기비용을 낮출 수 있는지 묻지 않았다. 모든 물건이 협상되는 것은 아니고, 인기 물건이나 신축은 거절될 수 있다. 그래도 신청 전에 「레이킨 감액이 가능한가」「프리렌트로 조정할 수 있는가」「불필요한 부가 서비스를 제외할 수 있는가」를 한 번 묻는 것과 처음부터 포기하는 것은 다르다.
4. 첫 집의 입주 상태를 기록하지 않았다
신축이라 문제가 드러나지 않았을 뿐이다. 기존 흠집이 있는 집이었다면 내 책임이 아니라는 것을 증명하기 어려웠다. 두 번째 계약부터 사진을 남긴 이유다.
5. 단기해약 위약금과 갱신료를 뒤늦게 배웠다
첫 계약의 단기해약 위약금은 3개월분이었다. 실제로 내지는 않았지만, 조건을 모른 채 일찍 퇴거했다면 레이킨보다 큰 비용이 될 수 있었다. 갱신료도 첫 집을 구할 때는 제대로 보지 않았고, 두 번째 집에서 월세 한 달치를 실제로 낸 뒤에야 체감했다.
정리 — ‘얼마인가’보다 ‘돌아오는가’를 먼저 묻는다
내 첫 오사카 집의 숫자는 시키킨 0엔, 레이킨 20만엔, 2년 거주, 퇴거 추가청구 0엔, 환급 0엔이었다. 깨끗하게 퇴거해 추가 비용은 없었지만, 레이킨이 돌아온 것은 아니다. 시키킨이 없어 환급할 원금도 없었다.
일본 집을 고를 때는 다음 다섯 가지만 계약서에서 먼저 찾으면 된다.
- 이 돈은 반환되는가, 반환되지 않는가
- 보증금에서 시키비키·해약 공제를 얼마 빼는가
- 청소비와 원상회복비는 선납인가, 퇴거 정산인가
- 단기해약 위약금·갱신료·통지 기한은 무엇인가
- 입주 상태를 증명할 사진과 계약서 원본을 보관했는가
초기비용 60만 8,667엔의 전체 내역과 해외에서 계약한 순서는 일본 월세 초기비용 글에 따로 정리했다. 입국 직후 주소등록과 행정절차는 일본 입국 후 행정절차, 한국 돈을 일본으로 옮길 때의 실제 비교는 한일 송금 수수료 비교로 이어진다.
저자는 행정서사·세무사·변호사 등의 자격 보유자가 아닙니다. 이 글은 개인의 경험과 공개된 자료를 정리한 것이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 제도는 개정될 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라집니다. 실제 신청·신고 전에는 관할 관청 또는 자격 보유 전문가에게 확인하십시오.
정보 기준일·최종 갱신일: 2026년 8월 7일
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